Моя ХАТА

Как застройщики справляются с проблемными объектами

По данным «Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства», в России насчитывается более 2000 проблемных многоквартирных домов. Кто-то из застройщиков сам старается справиться с трудностями, если речь, например, идет о «простом» затягивании сроков строительства, а за кем-то приходится доводить до ума брошенный объект. Государство и компания-«достройщик» договариваются об условиях завершения стройки, и до сих пор наиболее популярной и эффективной схемой считалось предоставление девелоперу «компенсационного» участка земли. Однако изменения законодательства о долевом строительстве, принятые в связи с переходом застройщиков на проектное финансирование, буквально связывают девелоперам руки.

За годы существования долевого строительства механизм «достройки» более-менее отладился. Прошли времена, когда высокие чиновники на очередной волне кризиса в отрасли цедили через губу обманутым дольщикам, вы, мол, сами виноваты, плохо разбираетесь в бизнесе, неправильно распорядились инвестициями. Теперь обманутые дольщики – это социально-политическая проблема, подрывающая престиж власти. И Комплексный подход к решению проблем с застройщиками надо решать, то есть найти инвестора, который достроит объект «за того парня».

Бывает, что подходящая кандидатура не находится, и «тогда город самостоятельно выделяет средства на завершение строительства. Например, так произошло с известными столичными проектами-долгостроями ЖК «Терлецкий парк», «Академ-Палас» и «Царицыно-2» — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. Но, как отмечают эксперты, это случается редко.

Большинство проектов достраивают компании, как правило, за собственные деньги, и чтобы «достройщику» проект был интересен, власти предоставляют ему преференции. Компания, которой дается столь ответственное поручение, должна соответствовать определенным критериям, прежде всего – быть финансово устойчивой. Ведь перед глазами у нас у всех стоит ужасный пример Urban Group: компания буквально надорвалась на достройке ЖК «Лайково» от СУ-155.

«Все проекты Urban Group – это небольшие жилые комплексы с оригинальной архитектурной концепцией и богатой инфраструктурой, а многолетняя стройка масштабного ЖК «Лайково» — совершенно не их формат. В итоге отличная от СУ-155 модель ведения строительного бизнеса, отсутствие опыта в строительстве подобных проектов вместе с внутренними управленческими проблемами во многом стали причинами банкротства Urban Group», — напоминает Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate. Но, слава богу, положительных примеров больше: Capital Group, ФСК «Лидер», ГК «Инград», «Гранель», ГК «ПИК», по оценке эксперта, вполне успешно достраивают объекты в Москве и Московской области.

Например, сейчас ФСК «Лидер» в подмосковном Раменском достраивает девять корпусов ЖК «Новый Раменский» (один корпус был достроен в 2018 г.), а в Жуковском — ЖК «Гагаринский». «В 2019 году оба проблемных объекта будут введены в эксплуатацию, после чего ключи от своих квартир получат порядка 3200 дольщиков. Объем инвестиций в строительство ЖК «Новый Раменский» и ЖК «Гагаринский» составил 4,5 млрд рублей», — комментирует директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов.

Новый застройщик должен соответствовать требованиям, которые содержатся в обновленном 214-м законе. То есть иметь опыт участия в строительстве многоквартирных жилых домов не менее трех лет в качестве генподрядчика, застройщик или техзаказчика, располагать разрешениями на ввод в эксплуатацию как минимум 10 000 квадратных метров жилья (проще говоря, построить хотя бы дом) и иметь на счету не менее 10% от стоимости предстоящего строительства. Как дополняет Павел Брызгалов, выбирают из тех компаний, которые возводят свои объекты рядом с проблемным, чтобы перенос производственных мощностей был безболезненным. Плюс стараются учесть интересы компании в конкретном районе.

Имидж и дружба с властью

Впрочем, никто не обещает, что будет легко: компании, взявшейся за достройку, предстоит преодолевать трудности. К ним эксперты относят негативную репутацию долгостроя, с которой приходится бороться, дополнительные финансовые издержки, время, которое, возможно, придется потратить на пересмотр параметров проекта. И никто не отменял задачи получить прибыль, а по мнению Александра Вусова, руководителя проектов оценочной компании «Апхилл», достройка проблемного объекта менее выгодна, чем строительство с нуля.

Но есть в положении «компании-спасателя» и плюсы, к ним можно отнести своеобразный «пиар на дострое»: обществу демонстрируется, что девелопер финансово благополучен и «социально ответственен». Извлекается и практическая польза — выстраиваются хорошие отношения с местной администрацией. А это, безусловно, важно для дальнейшей «карьеры» застройщика в данном районе.